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» » » » Ascensão e queda nos preços do imóveis no Brasil: Onda ou ou bolha no mercado imobiliário?

Por Fernando Nogueira Costa, em Cidadania e Cultura

No ano de 2005, aconteceu a retomada do mercado imobiliário brasileiro pela “revolução” na área de crédito imobiliário da Caixa e pelo advento da Era da Abertura de Capital de grandes incorporadoras com injeções expressivas de capital estrangeiro no mercado, muitas ocorrendo via Fundos de Investimentos Imobiliário (FII), em parceria com empreendedores locais.

Custos de empreendimentos imobiliários correspondem a soma de custo do terreno + outorga + construção + contas gerais de projetos, gerenciamento e despesas legais, além de reservas para manutenção pelo ciclo de garantia dos imóveis pós-entrega. Esta matriz de custos não está representada pelo INCC-FGV, pois este é calculado com base na composição de insumos abrangentes do setor da construção civil.

No período jan 2005-dez 2013, o INCC-FGV ficou em média anual de 6,96%, acima do IPCA-IBGE de 5,22%. Porém, o primeiro índice não captou distorções de custos de mão de obra subempreitada e os custos derivados das urgências e das perdas de produtividade, sendo estimado um descolamento da inflação de custos das edificações típicas face ao INCC-FGV de 3,5% aa. Para o custo dos terrenos acrescidos de outorga ou CEPAC para pagar o direito de construir, crescentes acima da inflação desde 2005, não há base de dados adequada para medir a evolução, mas se estima uma razão de evolução entre 16,5 e 18% aa em média acima do INCC-FGV.

Considerando tudo isso, o custo para construir edifícios, em média nacional, cresceu 10,67% aa e os custos de empreendimentos 16% aa, quando se considera a evolução combinada de terreno (24,4% aa) e construção. Já o IVG-R variou 16,3% aa em média, muito próximo das variações dos custos dos empreendimentos, o que sugere que o indutor do crescimento de preços tenha sido a absorção do crescimento dos custos com a manutenção das margens de lucro.

Porém, a diferença entre o IVG-R (16,3% aa) e o fator de crescimento da renda familiar (9,4% aa) mostra a dificuldade crescente de acesso à habitação, que foi sendo compensada pelos empreendedores com o redesenho do produto até chegar a uma compressão de margens de resultado. Este movimento foi amenizado pela diminuição das taxas de juro e aumento de prazos de liquidação da dívida, fatores que incrementaram a capacidade de pagamento das famílias.

No mercado residencial brasileiro, com as rendas caindo relativamente ao movimento de preços, exigiu-se o redesenho continuado dos produtos para encaixá-los nas novas classes de renda, dentro de determinados bairros das grandes cidades brasileiras.

Em valores nominais, enquanto o INCC-FGV variou de 100 para 183, os terrenos foram para 715, fazendo os custos dos empreendimentos variar para 380. Em outras palavras, não dá para analisar movimentos de custos reais utilizando o INCC-FGV.

Como a receita é contratada com ajuste pelo INCC-FGV por imposição legal, os empreendedores marcam seus preços com margem para cobertura do deslocamento entre os custos para edificar e o índice geral para a construção civil. Senão, os resultados esperados no lançamento vão sendo consumidos. Isto induz a introdução de “margens adiante”, marcadas mais pelo receio de perder, do que pela técnica adequada de estruturar o preço de oferta com base em orçamento de custos – e não em custos incorridos, pois os lançamentos são feitos antes de construir.
ivg-r-evolucao-dos-custos
Os preços migraram ao pico em seis anos (2005-2011), voltando para a base em três (2011-2013), o que é uma característica das ondas, cujo indutor é sempre um viés especulativo.
  • Na subida da onda, os especuladores vão percebendo o crescimento recorrente e depois de consolidada a sensação de “perenidade para cima” é que vão ao mercado, fazendo demanda artificial, que os empreendedores exploram.
  • Na descida da onda, o medo retira os especuladores do mercado, freando bruscamente a demanda, o que leva os empreendedores mais rápido para oferta de preços mais ajustados.
Observou-se, na análise dos movimentos do IVG-R (amostra de preços de onze regiões metropolitanas no Brasil) contra a inflação de custos dos empreendimentos, a desarmonia entre uma grande média nacional e a situação particular de cada estrato do mercado. Assim, a média de 16,5% aa não tende a ser verificada nos bairros de maior demanda na cidade de São Paulo, por exemplo, nos quais o crescimento foi mais acentuado.

Também a composição homogênea utilizada nas avaliações (28% de terreno e 72% de edificação nos custos dos empreendimentos) aparece distorcida contra alguns nichos desses bairros de maior demanda na cidade de São Paulo, sendo mais razoável 50% para cada um dos itens.

Tendo em vista do que ocorreu com os custos (particularmente dos terrenos e outorgas), impõe-se que os diferentes estratos de renda tenham que optar por:
  1. morar na localização que anseiam, porém em imóveis de atributos recorrentemente mais modestos, ou
  2. migrar para bairros mais distantes do núcleo das grandes cidades, cujos terrenos mais baratos podem ser compensados com atributos estáveis dos imóveis.
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A dificuldade para comprar se expressa pela curva do IVG-R descontada a evolução da renda familiar, onde se vê o índice 100 em jan.2015 migrar para 174 em dez.2013, ou seja, admitindo o crescimento da renda, o mesmo imóvel ficou 74% mais caro para o mesmo estrato de renda, na média nacional.

Conclusão de João da Rocha Lima Jr.: o mercado imobiliário brasileiro, em geral, não chegou a estar imerso em uma bolha de preços, configurada por o IVG-R crescente e ansiedade evidenciada no mercado. Haveria bolha de preços se estes se movessem do patamar justo para padrões especulativos, sem representarem uma resposta estrutural à elevação nos custos.

A exploração da média geral brasileira permite dizer que o que ocorreu foi uma onda, cuja extensão esteve próxima da indicada no gráfico abaixo (“região mais provável”), cuja duração foi do segundo semestre de 2007 até o primeiro semestre de 2011, tendo freado desde então. É provável que, em determinados estratos do mercado, o movimento de preços tenha explicação ainda mais acentuada no viés estrutural, especialmente nos bairros de maior demanda das grandes cidades brasileiras.
onda-com-queda-macroprudencial

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